IMPUESTOS EN LA COMPRAVENTA Y EL NUEVO VALOR FISCAL DE UNA VIVIENDA NUEVA. 💼 🏦
 
Entre la tasación de la casa, el notario, el registro y los correspondientes impuestos (IVA, ITP…), los expertos recomiendan tener unos ahorros de entre un 10% y un 12%, dependiendo de la CCAA, del precio de la vivienda. Todos ellos son gastos obligatorios que giran en torno a la compraventa de una vivienda, aunque la ‘factura’ a pagar dependerá de si se trata de una casa nueva o usada y del importe de la misma. 💡
 
En cuanto a los impuestos, el IVA y el IGIC se abonan al vendedor, mientras que el ITP y el IAJD se pagan a la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma del comprador.
 
 
Impuestos que se pagan al comprar una casa 📝🏠
El comprador de una vivienda también debe tener un colchón extra para pagar impuestos, aunque la cuantía dependerá del precio de la casa y de si es nueva o de segunda mano.
 
En cuanto a los impuestos en la compra de una vivienda nueva, el más importante al que hacer frente es el IVA, que en 2024 asciende al 10%. En el caso de una vivienda pública el IVA puede ser del 4%, pero varía en función de la CCAA y el tipo de vivienda social que se trate.
 
Al IVA hay que añadir un segundo impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que lo sigue pagando el comprador y dependerá de cada comunidad autónoma.
 
 
Por otro lado, para las viviendas usadas el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, la cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%.
 
En Castilla y León, la normativa autonómica establece los siguientes tipos de gravamen en la transmisión de inmuebles y en la constitución y cesión de derechos reales (excepto derechos reales de garantía) que recaigan sobre los mismos: 8% con carácter general y AJD de la Hipoteca 0%.
 
La adquisición de una vivienda usada está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por la modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). Entendiendo por "vivienda usada" aquélla que es objeto de una segunda o ulterior transmisión.
 
Cabe destacar que para VPO, familias numerosas, personas con discapacidad y jóvenes o viviendas ubicadas en zonas rurales suelen existir tipos más reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado, siempre que la vivienda que se compre sea la habitual. 🏡
 
Sobre el valor declarado se ha de aplicar el tipo de gravamen. El tipo de gravamen se refleja en la casilla 56 y encuentra su regulación en los artículos 23 a 28 del Decreto Legistativo 1/2013, de 12 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad de Castilla y León en materia de tributos propios y cedidos. 🔍

• Con carácter general el tipo impositivo será del 8%.
• El tipo se reduce al 4% en las transmisiones de inmuebles que vayan a constituir la vivienda habitual, siempre que concurra alguna de las circunstancias siguientes:
  • que el adquirente sea titular de una familia numerosa y no supere un límite máximo de renta;
  • que el adquirente o cualquiera de los miembros de su unidad familiar tenga una discapacidad de al menos el 65%, y no supere un límite máximo de renta;
  • que todos los adquirentes sean menores de 36 años, se trate de su primera vivienda y no superen un límite máximo de renta;
  •  o que se trate de una vivienda protegida y sea la primera vivienda para todos los adquirentes.
• El tipo se reduce al 0,01% cuando el inmueble va a constituir la vivienda habitual y simultáneamente se cumplen los siguientes requisitos:
  • todos los adquirentes tengan menos de 36 años y no superen un límite máximo de renta
  • se trate de la primera vivienda para cada uno de los adquirentes
  • el inmueble está situado en un municipio o entidad local menor de Castilla y León de menos de 10.000 habitantes o de menos de 3.000 habitantes si dista menos de 30 kilómetros de la capital de la provincia y tiene un valor menor de 150.000 euros.
• El tipo se incrementa al 10% en operaciones inmobiliarias que excedan de 250.000 euros sobre la parte de la base que exceda de 250.000 euros.

 
El nuevo valor fiscal de las viviendas. 💳 🏡
Desde el 1 de enero de 2022, está operativo el nuevo valor de referencia de Catastro. Este valor es la base imponible de impuestos tan importantes como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es decir, como hemos visto, es la clave para determinar cuántos tributos hay que pagar por la compra de una casa.
 
Este cambio venía incluido en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, aprobada en julio de 2021, aunque su puesta en marcha se aplazó hasta 2022. Tras la modificación, la base imponible ha dejado de ser el ‘valor real’ que tantos quebraderos de cabeza ha generado a Hacienda en los últimos tiempos y ahora es el ‘valor de mercado’, que viene determinado por el valor de referencia de Catastro.
 
Dicho de otro modo: en el caso de los inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2022, los contribuyentes deben declarar conforme al valor de referencia de Catastro, ya que se presume que es el de mercado, independientemente del valor por el que se escriture. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será la base imponible de los impuestos que se aplican según el caso -ITP para compra de viviendas usadas o Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para herencias y donaciones-. Tributar por debajo de lo que dicta la normativa puede derivar en inspecciones de Hacienda, e incluso en un expediente sancionador para el contribuyente.
 
En el caso de que el contribuyente crea que el valor de referencia no se corresponde con el de mercado, debe recurrir y demostrarlo ante el erario. Por tanto, la carga de la prueba recae en los ciudadanos. Para ello, puede aportar tasaciones del inmueble, fotografías o un acta notarial que justifique el estado real de la vivienda.
 
La llegada de este cambio generó incertidumbre, sobre todo porque no todos los inmuebles tienen 'asignado' dicho nuevo valor de referencia. En tal caso, y como los contribuyentes solo están obligados a tributar por el “valor de mercado”, pueden basarse en el valor de escritura y será Hacienda la que debe demostrar que el valor escriturado no se corresponde con el valor de mercado si no está de acuerdo con lo que ha declarado el contribuyente. 
 
 
Es fundamental estar al tanto de la normativa vigente y buscar asesoramiento profesional para obtener una comprensión precisa de los impuestos aplicables en cada caso específico.
¡Desde Urbis Inmobiliaria te recomendamos informarte correctamente antes de dar este importante paso en la compra de tu nueva vivienda en Castilla y León! 🏠💼